Le bail commercial est un contrat de location de locaux dans lesquels un fonds de commerce, un fonds industriel ou un fonds artisanal est exploité par un commerçant, un artisan, un professionnel ou une société artisanale, commerciale ou industrielle.
Le Preneur ou le locataire pourra exercer dans les locaux commerciaux loués uniquement l'activité ou les activités précisée dans le bail (en général dans la clause ‘Destination’ ou ‘Objet’ du bail commercial).
- Qu'est-ce qu'un contrat de Bail commercial ?
- Quelles sont les règles qui régissent le contrat de bail commercial ?
- Comment le montant du loyer d’un bail commercial est-il plafonné ?
- Quelle est la durée d’un bail commercial ?
- Comment demander le renouvellement du bail commercial ?
- Quelles sont les pièces qui doivent être annexées à un contrat de bail commercial ?
- Ou trouver un modèle de contrat ou comment télécharger un modèle de bail commercial ?
- Pourquoi recourir aux services d’un avocat pour la rédaction d’un bail commercial ?
- Quelles sont les honoraires de l’avocat pour l’analyse ou la rédaction d’un bail commercial ?
Ce contrat spécial est régi par les articles L 145-1 et suivants du code de commerce.
Le Code du commerce prévoit certaines règles d’ordre public c’est-à-dire des règles auxquelles les parties au contrat doivent se soumettre dans leur contrat et ne peuvent y déroger contractuellement.
Il résulte des dispositions du code de commerce que le statut des baux commerciaux s’appliquera pour un bailleur et un preneur, même si le bail est non formalisé par un contrat écrit.
Les conditions sont alors que le preneur ou locataire soit un commerçant et qu’il exerce son activité dans le local donné à bail pour lequel il paye un loyer ou une indemnité d’occupation.
Toutefois, même si le statut des baux commerciaux est d’ordre public, les parties au contrat de bail commercial peuvent prévoir des clauses particulières (du moment où elles ne dérogent pas à l’ordre public).
Ce type de contrat de bail peut ainsi résulter d’un simple accord verbal et du paiement régulier d’un loyer contre une occupation commerciale des locaux par le locataire commerçant.
Cependant, l’absence de contrat ‘écrit’ est fortement déconseillée, tant pour le bailleur que pour le preneur (locataire).
Dans le cadre d’un bail commercial, le montant du loyer du bail commercial est plafonné (sauf dans certains cas pour les bureaux, hôtels, cinémas et terrains) et seulement augmenté soit chaque année soit tous les trois ans selon l'indice de référence stipulé dans le bail (en général selon l’indice des loyers commerciaux).
La durée du bail doit être déterminée et être au minimum de neuf années avec possibilité pour le locataire de le résilier par échéances triennales, dans le cas d’un bail commercial classique, ou communément dénommé bail 3-6-9.
Cependant, les parties au contrat de bail peuvent prévoir une durée plus longue que les 9 ans de la durée légale.
La durée de 9 ans (ou plus) d'un bail commercial classique ne s'impose qu'au propriétaire qui devra payer une indemnité d'éviction s'il décide de résilier le contrat de location avant son échéance.
Le locataire ou preneur pourra, quant à lui, résilier son bail commercial à la fin de chaque période triennale en notifiant un congé par voie d'huissier au bailleur au moins six mois à l'avance.
Le bailleur devra donner congé à son locataire par acte d'huissier s'il souhaite que celui-ci quitte les lieux au terme de la durée du bail et qu'il n'y ait pas renouvellement ou prolongation tacite.
Toutefois, si le bailleur refuse le renouvellement au preneur, il devra lui payer une indemnité d'éviction (correspondant globalement à la valeur de son fonds de commerce).
C’est en raison de ce ‘droit au renouvellement’ du locataire ou preneur que l’on fait référence à la ‘propriété commerciale du locataire’ en matière de bail commercial.
À défaut de délivrance d'un congé par le bailleur ou par le locataire, le bail commercial classique peut être poursuivi, puis renouvelé, au-delà de sa durée initiale des 9 ans.
Le preneur ou le bailleur qui souhaite obtenir le renouvellement du bail commercial doit en faire la demande à l'autre partie par voie d'huissier, dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail.
Le locataire pourra également contester le nouveau loyer fixé par le bailleur.
En cas de demande de renouvellement par le preneur, le prix du nouveau loyer est fixé selon le loyer d'origine et la variation de l'indice stipulée dans le contrat de location d'origine.
Le bail commercial doit être accompagné d’annexes obligatoires telles que :
- L’état des lieux : il peut être réalisé à l’amiable et de façon contradictoire par le bailleur et le locataire ou par un huissier de justice. Dans ce dernier cas, les frais sont répartis entre le bailleur et le locataire,
- Eventuellement, le règlement de copropriété de l’immeuble : il permet notamment de vérifier la destination de l’immeuble. En effet, en cas de changement d’activité, le locataire pourra procéder à un changement de destination du local professionnel en habitation des locaux sauf si une disposition du règlement de copropriété l’interdit,
- Le dossier de diagnostics techniques (DDT) comprenant, entre autres, un état des risques naturels et technologiques des lieux loués, un diagnostic de performance énergétique (DPE), un constat de risque d’exposition au plomb si le permis de construire de l’immeuble est antérieur au 1er janvier 1949 ainsi qu’un diagnostic amiante,
- Le risque d’exposition au radon du logement,
- Un état récapitulatif des travaux effectués trois ans avant la date de prise d’effet du bail ainsi qu’un état prévisionnel des travaux restants,
- Une note écrite décrivant les sinistres ayant donné lieu au versement d’une indemnité d’assurance en cas de survenance d’une catastrophe naturelle ou technologique.
Ou et Comment télécharger un modèle de contrat de bail commercial ?
Vous pouvez télécharger un modèle de bail commercial depuis divers sites en effectuant une simple recherche sur internet, ou via le site internet du cabinet d'avocats.
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Cependant, eu égard à la complexité de ce type de contrat et des conséquences pour chaque partie avec cas de mauvaise rédaction, l’assistance d’un avocat est vivement recommandée.
De plus, le modèle de contrat de bail, qu'il soit gratuit ou même payant, peut présenter le risque de ne plus être à jour, ou tout simplement le risque de n’être pas adapté à la situation des parties (cas de l'immeuble en copropriété, des locaux industriels, de l'activité des hôtels, bars restaurants...etc.).
Les conséquences d’une mauvaise rédaction d’un contrat peuvent être catastrophiques pour les deux parties, pour le bailleur comme pour le locataire, en termes de coût (honoraires et frais) et de durée d’un litige.
Notre cabinet d’avocats en droit des contrats peut vous conseiller dans la rédaction d’un bail commercial ou professionnel et vous assiste et défend lors des litiges concernant les baux commerciaux.
Un bail commercial peut être rédigé par un avocat ou par un notaire, ou encore par les parties elles-mêmes.
Ainsi, selon sa rédaction et malgré les règles d’ordre public prévues par les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, le bail commercial ‘classique’ (ou bail 3-6-9), est un contrat de location qui peut être rédigé de manière 'favorable' pour le locataire ou au contraire, pour le bailleur.
Or, que vous interveniez en tant de bailleur ou en tant que locataire, un avocat en droit des contrats pourra vous conseiller utilement, défendre vos intérêts, soit en votre qualité de bailleur, soit de locataire, et selon votre situation.
Un avocat pourra vous expliquer l'étendue de vos engagements dans le cadre de ce contrat, et vérifier l'ensemble des pièces du dossier.
Ainsi, l’avocat pourra rappeler au bailleur qu’il a des obligations légales auxquelles il ne peut pas déroger, telles que par exemple l’obligation de délivrer un logement décent, ou le fait qu’il a la charge des grosses réparations des locaux (article 606 du code civil) ...etc. Il pourra également lui soumettre certaines clauses dans le contrat pour protéger ses intérêts.
L’avocat pourra informer le locataire de ses obligations (payer le loyer, entretenir les locaux...), mais également de ses droits et des aides financières auxquelles il peut éventuellement prétendre, les conditions de résiliation du bail...etc.
L’avocat réunira les documents nécessaires et effectuera les vérifications nécessaires (identité des parties, titre de propriété...etc.).
A noter que dans l’hypothèse où le bail commercial aurait pour objet et/ou destination, une activité de boissons ou concernant des locaux où sont entreposés les boissons du débitant, il devra être : soit enregistré dans les minutes d’un notaire, soit rédigé par celui-ci, afin de conférer à ce contrat la qualité d’acte authentique. L’article 504 du Code général des impôts prévoit que ce type de bail commercial doit prendre la forme d’un acte authentique.
Toutefois, le fait de recourir à un avocat présent l’avantage indéniable qu’en tant que professionnel du droit intervenant notamment lors de contentieux judiciaires devant le Tribunal judiciaire ou devant la Commission de conciliation, il pourra mieux vous alerter sur les risques juridiques et litiges potentiels lors de la négociation et la rédaction du bail commercial et selon un honoraire et des frais potentiellement moins élevés que ceux d’une étude notariale.
Les litiges nés de l'application de certains articles du code de commerce pour le bail commercial ainsi que ceux relatifs aux charges et aux travaux peuvent être soumis à une commission départementale de conciliation composée de bailleurs et de locataires en nombre égal et de personnes qualifiées.
Dans la mesure où les délais de procédure deviennent extrêmement longs en France, nous privilégierons toujours une solution amiable avant d’envisager la phase contentieuse.
Me Timo RAINIO, Avocat au Barreau de LYON, vous assiste selon votre qualité de bailleur ou de preneur en matière de :
- Rédaction du contrat de bail commercial, bail commercial de courte durée, bail précaire, Contrat de sous-location,
- Négociation dans le cadre du bail commercial ou du bail professionnel,
- Analyse, relecture et modification de certaines clauses du bail commercial,
- Renouvellement du bail commercial, congés avec ou sans offre de renouvellement du bail,
- Consultations juridiques en matière de bail commercial,
- Cession du droit au bail ou cession du fonds de commerce,
- Litiges commerciaux dans le cadre de l’occupation des locaux,
- Résiliation du bail commercial, acquisition de la clause résolutoire du bail commercial et action en référé.
Notre Cabinet d’avocats peut vous conseiller lors de la négociation et de la rédaction du contrat de bail commercial, mais aussi vous informer sur les conditions et conséquences des clauses du contrat.
Concernant le droit des baux commerciaux, nos honoraires peuvent être consultés sur cette page de notre site ou ci-après :
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900,00 € HT / 1 080,00 € TTC | 675,00 € HT / 810,00 € TTC | |
600,00 € HT / 720,00 € TTC | 450,00 € HT / 540,00 € TTC | |
Prise en charge du renouvellement bail commercial (Congé + Bail) : | 900,00 € HT / 1 080,00 € TTC | 675,00 € HT / 810,00 € TTC |
500,00 € HT / 600,00 € TTC | 375,00 € HT / 450,00 € TTC | |
Nos Avocats du cabinet Avocats Rainio vous assistent et conseillent, ainsi que votre entreprise, dans le cadre de contentieux devant la Cour d'appel de LYON, le Tribunal judicaire, Le Tribunal de Commerce et le Conseil de Prud'hommes.
Les principaux domaines de compétence du cabinet sont :
Obtenir une assistance juridique par les avocats du cabinet
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